過(guò)去的5年，苦苦等待是表象，層層蛻變是內(nèi)核，從戰(zhàn)略定位、剝離重資產(chǎn)，到打造商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)商的全鏈條操作系統(tǒng)，達(dá)到可標(biāo)準(zhǔn)化輸出的境界。

從主動(dòng)撤回A股申請(qǐng)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)上市之曲折引發(fā)業(yè)內(nèi)高度關(guān)注、眾說(shuō)紛紜、浮想聯(lián)翩，到落戶珠海，國(guó)資戰(zhàn)投入股輕資產(chǎn)商管公司，一錘定音、正本清源，萬(wàn)達(dá)商業(yè)價(jià)值發(fā)現(xiàn)之路漸趨清晰。筆者認(rèn)為，只有理清其中深層次邏輯，特別是商業(yè)物業(yè)存量時(shí)代的邏輯，才能更好地理解當(dāng)前紛繁的行業(yè)現(xiàn)象和其背后標(biāo)桿企業(yè)的價(jià)值定位。

商業(yè)物業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代

“沒(méi)有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)”。當(dāng)行業(yè)的運(yùn)行邏輯徹底更改了，對(duì)于企業(yè)來(lái)講，小到業(yè)務(wù)調(diào)整，大到賽道轉(zhuǎn)換，都是正常之舉。商業(yè)物業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，這是業(yè)內(nèi)基本共識(shí)。增量時(shí)代是商業(yè)地產(chǎn)的1.0階段，重點(diǎn)任務(wù)是勾地、融資、建房、賣房，以銷售現(xiàn)金流貼補(bǔ)商業(yè)廣場(chǎng)。房企的競(jìng)爭(zhēng)力是，找到低價(jià)地、融到錢、賣掉房，補(bǔ)貼商業(yè)，還能獲得利潤(rùn)。

但是，當(dāng)商業(yè)廣場(chǎng)足夠多了，再建下去就會(huì)變?yōu)橥淌涩F(xiàn)金流的負(fù)資產(chǎn)，銷售現(xiàn)金流補(bǔ)貼存量運(yùn)營(yíng)，難以為繼了。這時(shí)候，商業(yè)物業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代的2.0階段，主要特征就是“做好運(yùn)營(yíng)”、“創(chuàng)造現(xiàn)金流”，這是新賽道。相應(yīng)地，房企的競(jìng)爭(zhēng)力就是運(yùn)營(yíng)存量資產(chǎn)，并能創(chuàng)造可持續(xù)的現(xiàn)金流，這就是商業(yè)物業(yè)從“外延式擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“內(nèi)涵式增長(zhǎng)”的路徑。

但遺憾的是，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)目前基本還在延續(xù)增量時(shí)代1.0的打法。其結(jié)果就是存量物業(yè)的現(xiàn)金流缺口越來(lái)越大，最終觸發(fā)龐氏循環(huán)。房地產(chǎn)調(diào)控堅(jiān)定不移，A股借殼、買殼上市不行，排名TOP3的行業(yè)龍頭重組也不行，邏輯就在這里，因?yàn)檫@是底線問(wèn)題。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)撤回A股IPO申請(qǐng)，從小了說(shuō)，是進(jìn)行業(yè)務(wù)與資產(chǎn)重組以轉(zhuǎn)換賽道，謀求輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，以管理和服務(wù)贏得資本市場(chǎng)的信任；往大了說(shuō)，是順應(yīng)商業(yè)物業(yè)“增量時(shí)代1.0”到“存量時(shí)代2.0”的賽道轉(zhuǎn)換；站位更高了說(shuō)，是發(fā)揮領(lǐng)軍企業(yè)的帶頭作用，促進(jìn)整個(gè)商業(yè)物業(yè)行業(yè)從“外延式擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“內(nèi)涵式增長(zhǎng)”。

物業(yè)輕資產(chǎn)管理成為風(fēng)口

2020年3月，貝殼找房登陸紐交所，首日市值破420億美元，較發(fā)行價(jià)大漲75%。2020年貝殼總交易規(guī)模突破3.5萬(wàn)億元，成為僅次于阿里的中國(guó)第二大商業(yè)平臺(tái)，也引發(fā)對(duì)“輕資產(chǎn)”管理平臺(tái)市場(chǎng)價(jià)值的重新審視。

除了貝殼，物業(yè)服務(wù)類輕資產(chǎn)管理成為風(fēng)口，資本對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)股的追逐，延續(xù)至今。去年以來(lái)，18家地產(chǎn)公司打包物業(yè)上市。克而瑞證券研報(bào)表明，港股物管板塊平均市盈率35倍左右。值得注意的是，“to B”的商業(yè)物業(yè)管理市場(chǎng)化規(guī)則更清晰，管理費(fèi)定價(jià)和收取更透明，成長(zhǎng)空間和韌性更強(qiáng)，估值也更高，比如華潤(rùn)萬(wàn)象生活超100倍的估值。

萬(wàn)達(dá)商管層層蛻變?cè)俪霭l(fā)

如果說(shuō)，貝殼是物業(yè)輕資產(chǎn)管理的線上“獨(dú)角獸”，華潤(rùn)萬(wàn)象生活等都在追逐商業(yè)物業(yè)線下核心資源，希望成為物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值最大化的“獨(dú)角獸”，萬(wàn)達(dá)商業(yè)則有望成為二者結(jié)合體的新物種，即占據(jù)著商業(yè)物業(yè)生態(tài)鏈中的核心資源，又用資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、管理輸出、服務(wù)溢價(jià)、流量變現(xiàn)，打造商業(yè)物業(yè)整個(gè)生態(tài)鏈運(yùn)營(yíng)的新格局。過(guò)去的5年，苦苦等待是表象，層層蛻變是內(nèi)核，從戰(zhàn)略定位、剝離重資產(chǎn)，到打造商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)商的全鏈條操作系統(tǒng)，達(dá)到可標(biāo)準(zhǔn)化輸出的境界。

徹底蛻變?yōu)檩p資產(chǎn)商業(yè)物業(yè)平臺(tái)后，基于新的戰(zhàn)略股東的支持，18000個(gè)覆蓋不同消費(fèi)層次需求和業(yè)態(tài)的品牌合作關(guān)系，為業(yè)主提供全鏈條的、精細(xì)化的管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定租金收入和資產(chǎn)溢價(jià)的良性促動(dòng)。所有這些，靠的是業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化再造及每一個(gè)環(huán)節(jié)價(jià)值最大化。

撤回不是終點(diǎn)，而是改造自我后，再改造整個(gè)行業(yè)的起點(diǎn)。其間，既有對(duì)商業(yè)物業(yè)管理和服務(wù)的生態(tài)鏈的重構(gòu)和進(jìn)化式的升級(jí)改造，也有運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)細(xì)分和標(biāo)準(zhǔn)化，更有大數(shù)據(jù)和戰(zhàn)略股東加持下的科技賦能，所有這些帶來(lái)的是業(yè)績(jī)以及“再出發(fā)”的契機(jī)。希望萬(wàn)達(dá)商業(yè)當(dāng)好行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，打造線下商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)新物種，破解存量時(shí)代商業(yè)運(yùn)營(yíng)難題，做有擔(dān)當(dāng)?shù)纳鐣?huì)企業(yè)。